Требования к предмету ипотеки

ТРЕБОВАНИЯ К ПРЕДМЕТУ ИПОТЕКИ (ЗАЛОГА)

Предметом залога может выступать как Жилое помещение, на приобретение (строительство) которого предоставлялся Ипотечный заём, так и имеющееся Жилое помещение и на которое в установленном законом порядке оформлено право собственности.

Предмет залога должен отвечать следующим требованиям:

  • Жилое помещение является отдельной квартирой либо отдельно стоящим домом (коттеджем для постоянного проживания, сблокированным домом (таунхаусом))
  • Жилое помещение подключено к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения, либо имеет автономную систему жизнеобеспечения.
  • Жилое помещение имеет исправное состояние сантехнического оборудования, дверей, окон и крыши (для квартир на последних этажах).

Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следующим условиям и требованиям:

а) не находится в аварийном состоянии;

б) не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;

в) иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент.

Право собственности на Жилое помещение должно быть подтверждено соответствующими документами (свидетельством о собственности, зарегистрированным договором купли-продажи жилого помещения, договором мены и т.д.), оформленными в соответствии с требованиями действующего законодательства.

При приобретении (строительстве) отдельно стоящего дома (коттеджа для постоянного проживания, сблокированного дома (таунхауса)) должно быть оформлено свидетельство о собственности на землю либо иной документ (договор), подтверждающий права на земельный участок с правом застройки.

К документу на землю, которая должна передаваться в залог вместе с домом (коттеджем для постоянного проживания), должен быть приложен кадастровый план земельного участка.

Если земельный участок предоставлен на правах аренды либо иного временного использования с правом застройки, то в договоре обязательно должно содержаться условие о праве арендатора на передачу земли в залог, а срок договора должен быть не менее срока денежного обязательства, установленного договором займа, либо содержать указание на продление договора на новый срок. В случае постройки (приобретения) жилого дома на арендованном земельном участке такой жилой дом в обязательном порядке должен передаваться в залог вместе с залогом права аренды земельного участка.

Передаваемое в ипотеку Жилое помещение должно быть свободно от каких-либо ограничений (обременений) прав на нее, в т.ч. прав третьих лиц, за исключением прав членов семьи собственника-залогодателя (ст. 292 ГК РФ).

При совершении сделок по приобретению Жилых помещений между родственниками необходимо учитывать дополнительные требования:

  • ипотечные сделки, направленные на приобретение Заемщиком с использованием средств ипотечного займа Жилого помещения, находящегося в собственности супруга Заемщика (бывшего супруга), а также ипотечные сделки между родителями и их детьми (членами семьи детей), в том числе достигшими 18 летнего возраста, и наоборот, не рассматриваются.

Сделки между взаимозависимыми лицами также не рассматриваются. К взаимозависимым лицам относятся иные родственники Заёмщика (залогодателя) - родные братья и сестры, дедушка, бабушка.

Стоимость предмета залога должна подтверждаться оценкой независимого оценщика.

Оценщик должен предоставить подробное описание имущества и оценку его рыночной стоимости, т.е. наиболее вероятной цены, по которой Жилое помещение может быть отчуждено на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Стоимость предмета залога должна соответствовать техническим и иным потребительским свойствам Жилого помещения.

Размер предоставляемого займа рассчитывается в зависимости от стоимости Жилого помещения, определяемой независящим оценщиком, и может составлять не менее 30% и не более 70% от стоимости приобретаемого Жилого помещения.

В расчет принимается минимальная из двух величин: продажная цена и/или оценочная стоимость по результатам заключения независимого оценщика.

При приобретении отдельно стоящего дома оценка должна проводится отдельно для дома и для земельного участка.

При этом цена земельного участка не может быть ниже нормативной цены земли, установленной в данной местности.

Оценщик предоставляет отчет о результатах оценки, который должен по своему содержанию соответствовать требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» (№ 135-ФЗ от 29.07.1998 г.) и Стандартам оценки, утверждённым постановлением Правительства РФ № 519 от 06.07.2001 года.

Оценщик определяет рыночную стоимость заложенного Жилого помещения на дату проведения оценки, основываясь на анализе всей полученной информации на основе требований действующего российского законодательства в области оценочной деятельности, в том числе на информации, ставшей известной оценщику вследствие непосредственного восприятия предмета оценки.

Оценщик вправе требовать от заказчика доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления оценки предмета залога.

Оценщик обязан отразить в Отчёте об оценке отсутствие необходимой документации и информации или, в случае если отсутствие информации препятствует осуществлению объективной оценки, отказаться от её проведения.